未来物流地产行业竞争将趋于激烈。需求面看，未来的物流地产行业需求仍然来自电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级的需求，尚未见到新的强势拉动力量;而从供给方面，由于地方工业/仓储用地的供应有限，土地开发商将从一手招拍挂市场转而向二级土地市场，从而推高成本。我们认为未来行业竞争激烈程度将会加剧，主要的竞争资源在于土地与客户。

　　观察指标：选址成本为基础，运营能力成关键。对于单个物流地产项目或开发商，需要在匹配区位经济发展趋势的前提下确定选址并关注成本，同时在下游客户要求日渐提升、行业竞争趋于激烈的背景之下，落定合同、出租率和IT能力等软实力也逐渐成为关键。

　　资本市场标的数量超出预期：在15年普洛斯进驻中储、16年东百集团（600693）广东购地、南山控股（002314）吸收宝湾物流等事项完成之后，A股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了我们先前的预期，另有港股上市的宇培。A股暂时未有纯正的物流地产标的，多为转型或拓展标的，而这些公司的原先主业或涉及商住地产、传统仓储，或是与土地资产关联紧密的百货零售，均属于天然的业务延伸。

　　东百集团：主业下行谋求转型，引入安博团队立足华南地区。东百集团原为百货零售业公司，近年由于行业景气度和主要门店交通原因主业连年下滑，公司引入前安博管理团队并通过购买子公司于佛山、肇庆获得共计20万平方米地块，公司作为上市公司，在资金、南山控股：吸收宝湾物流，行业第三登陆A股。2016年8月，南山控股公告拟以发行A股股份换股方式吸收合并深基地，实现对深基地旗下宝湾物流的控股。宝湾物流为行业内排名第三的物流地产开发商，建成+在建+拟建合计417万平方米。团队方面具备优势。