“事实上，无论传统商业与电商模式竞争如何激烈，只要货物的销量在增长，就意味着物流地产立于不败之地。”黄炜指出，“过去以出口型为主的经济模式下，货物在国内生产后集中，偏重对港口、机场周边的物流地产需求，而扩大内需的经济模式下，货物需要在国内被分拨发散到各个地方，显然对物流地产需求的推动力更大。”

　　优质仓储空间供不应求　过去，对于物流地产的理解多是企业自建的“四柱一顶”产品，这与当时存储货物的价值不高有关，主要存储的是玩具等一些低附加值产品，对保存条件的要求也不高。而随着电商的活跃，流转商品的档次和附加值也相应提高，手机、电脑、化妆品、高级时装等物品成为主流，货主及保险公司对于仓库条件提出更高要求。

　　事实上，嘉民集团项目在中国的物业组合的整体出租率维持于96%，很重要的一个原因就是，相对于传统物流地产，其以高标准的物流地产产品，赢得了电商以及物流企业的追捧。对此，黄炜表示：“2009年，嘉民集团就与一家加拿大养老基金（CPPIB：CanadianPensionPlanInvestmentBoard））合资，成立嘉民中国物流基金，目前已到位资金达10亿美元，可以维持每年80万平方米的开发量，不过，相对于国内有限的优质仓储空间和庞大需求而言，依然供不应求。”

　　据悉，在天津，绫致时装承租了嘉民武清物流中心一期整个项目42600平方米空间；在昆山，全球物流（DBSchenker）取得美国领先时装品牌合约后，在之前租赁45000平方米一期仓库的基础上，承租了嘉民锦溪物流中心二期额外16630平方米空间；在上海，和光国际货运承租嘉民浦东空港物流中心第一期4550平方米空间，桃浦物流中心现有客户惠尔物流，承租额外9950平方米以满足扩充业务需求。“了解电商运营模式的人都知道，时间上的延误可能让电商蒙受巨大损失，而优质物流地产可以加快商品的流转速度，降低商品流转的成本。在这种激烈竞争的环境中，得到这种竞争优势而无需进行大规模的固定资产的投入、无需经历痛苦漫长的土地购买和物业开发，这正是电商以及其他物流企业首选择优质物流地产租赁的原因。”黄炜补充说。

　成区域招商引资的间接优势  来自戴德梁行的统计数据显示，上海共出让了77块工业地块，总出让金额达到18.3亿元人民币，土地出让总面积达到186万平方米。随着工业土地出让面积的增加，可以预见未来几年工业物业的供应量将显著增加。

　　此前，一些地方政府出于企业税收方面考虑，更热衷于将工业地块用于打造研发办公，而不是物流地产，而今，物流业和电商的发展，让政府有了更长远的着眼点。对此，黄炜解释道：“物流地产项目虽然不是直接产生规模性的税收效益，但间接提升了区域商务形象和投资环境。因为具备优质的物流设施的地区，可以降低运营成本，加快商品的流转速度，这些都是其它企业投资落户时，所看重的商务条件和环境因素。”

　　与此同时，物流地产较低的拿地成本，不断扩容的市场需求，以及稳健的投资收益率，也吸引了一些国内住宅开发商瞄准了物流地产开发。以嘉民集团为例，其在一线城市低风险区域，例如上海、天津，考虑到资本金率，租金收益率在7%，在风险高一些的二线城市，租金收益率大概在7.5%-8%，非常适合长线投资，追求稳健收益的加拿大养老基金（CPPIB），因此多次增加投资资本。

　　不过，对于希望进入物流地产的开发商来说，同样需要遵循一些原则降低投资风险。“物流地产的开发同样讲究地段，并非地价越低越好，也不是越接近市中心越好，而是结合当地产业布局、物流配送通达性、城市覆盖范围等；同时，从拿地、建设到最终与客户签约获得租金收益，物流地产的投资周期比住宅开发要长，还需要用品牌培育稳定的客户群，开发更需要耐心。”黄炜补充说。