人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房。与此形成反差的是，人口不到300万的数十个较小城市面临着越来越严重的供应过剩。

  “中国三四线城市房地产存在巨大泡沫。住房销售大大放缓，以至于供应远大于需求。”对中国房地产市场的警示已经司空见惯，但这个评论让人吃惊的地方则在于说出这个警示的人。他不是长期唱衰中国的一位预言家，而是中国中央电视台黄金时档财经栏目主持人、经常发表爱国言论的芮成钢。

  文雅的芮成钢理应是一名终极的看好中国者，而不是一个唱衰中国的人。但上周芮成钢在央视主持的一档节目，就是关于唐山(中国北方一座著名的钢铁城市)房地产困境的。按照目前的住房销售速度，2009年以来唐山建造的住房将需要10年才能销售完。展示厅门可罗雀，开发商已经开始降低价格。

  北京到唐山高铁只需一小时，但首都的房地产情况却大大不同。政府报告显示，今年年初北京新住房价格出现了三年钱刺激政策引发购房热以来最大的单月涨幅。据房地产网站搜房网数据显示，北京住房均价已经达到每平米25075元人民币(合4000美元)，是唐山每平米6024元人民币均价的四倍多。

  房地产“双轨”市场绝不是中国特有的现象。在英国，伦敦房价飙升，把该国其他地方的房价远远抛在后面。同样，全球金融危机期间，纽约房地产市场持稳，而美国几个“沙州”(sand states)的房价大幅下跌。

  但在中国，这种差别的极端程度达到一个新的高位。不仅一线城市的房价走势与较小城市不同，二者之间的住房开发量也有明显的差异——人口超过1000万的主要大都市北京、上海、深圳的中低收入居民长期缺乏住房。与此形成反差的是，人口不到300万的数十个较小城市面临着越来越严重的供应过剩。

  因此，如果仅仅用“泡沫”来描述中国房地产市场，未免有失偏颇。“泡沫”是指只有富人才买得起住房的一线城市房价飙升、还是指较小城市一排排空置的住宅楼？

  在政策制定上，中国优先考虑大城市，而往往让较弱的市场付出代价。目前正在被热烈议论的一个来自最高层的全新重大构想是，拿出更多土地用于开发，以遏制房价上涨。这个措施如果实施，只会加重中小城市的困境。

  对于房地产开发商来说，一个明显的策略就是投资房价正在上涨的地方，避免开发有大量空置住房的地方。

  然而，说到容易做到难。首先，供应过剩问题的波及面很广。数据提供商中国房产信息集团最近编制中国50个风险最高的房地产市场列表，从与俄罗斯接壤的东北小镇黑河，到中国的另一个端——西南省份云南的普洱，都被列入该表。

  第二，大型开发商已经陷入了很多困境之地。曾经有一段时间，某些看好中国的人士经常挂在嘴边的高见就是避开深圳和上海，转而深入“三线城市”：这些较小的城市将成为中国未来10年增长的动力，房地产公司不能错过它们。关于唐山的央视报道就提到中国销量最大开发商万科、以及华润集团和中国水电等国有企业建造的住房。

  最后，只在大城市开发的成本太高。可用于开发的土地越来越少，地块拍卖价格越来越高。最近在北京的一次拍卖上，土地的售出价格几乎是开叫价格的六倍。

  难怪一些公司在寻求完全不同的策略。本月，万科对旧金山的一个住宅项目进行了投资，这是万科首次在美国出手。据悉，该公司还在考虑其他海外交易，包括在巴西。