美国私募股权投资公司凯雷投资集团和房产投资管理咨询服务商The Townsend Group与中国物流仓储物业开发商上海宇培集团共同联手，大举投资中国物流地产的消息刚刚传出不久，中国房地产报记者又独家获悉：新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头———丰树产业私人有限公司计划与某国内知名产业地产开发商开展股权合作，深度布局中国物流地产。

近年来，外资企业“借道”与国内产业地产开发商进行合作，以期深入中国物流地产领域的案例越来越多，物流地产已经成为外资工业地产商在中国的淘金新宠。业内人士认为，这种合作模式对于外资企业而言有助于克服水土不服，对于国内企业也是一个学习先进管理方法的良机。

“借拐”探路

早在2003年前后，以普洛斯为代表的国际工业地产运营商，就开始进入中国开展工业物业的运营开发。如今，众多国际工业地产巨头均已经在华布点。据相关媒体报道，外资工业地产巨头如普洛斯、丰树、腾飞等在中国物流地产市场中所占的市场份额已不在少数，并在持续扩大当中。通过与本土企业的合作打开中国物流地产的市场，也成为了许多外资青睐的方式。

“刚进入中国物流地产市场的外企肯定会遇到水土不服问题，此时寻求合资与本土企业合作是明智之选。”戴德梁行中国区商业部工业及物流主管苏智渊向中国房地产报记者指出。

对于境外资本来说，除了水土不服，更大的问题还集中在拿地上。一位普洛斯内部人士指出，进入中国市场之时，由于市场上高端产品较少，同时拿地难度还比较小，普洛斯并没有必要采取这种合作形式。现在拿地难的问题逐渐显现，才会出现这种趋势。“最终的落脚点还是在重资产上。”

而寻求与境外工业地产商合作的本土地产商，看中的则是其资金实力、管理经验和资本运作能力。上海宇培总裁助理李庆就对中国房地产报记者表示：“宇培欠缺的是和资本市场对接的经验，而这些都是外资能带给我们的。”从商业模式升级的角度，他也指出，本土企业也多积聚在中低端物流地产，对高端物流地产运作模式的陌生使其十分渴望与境外资本的物流地产商合作。

碰撞之痛

“这种战略层面的合作实际上是在整合资源，未来会越来越多。”上述普洛斯内部人士同时指出，以普洛斯为代表的外资企业在选择与民营企业合作时，主要关注民营企业在区域，甚至全国的项目布局范围。

这是因为，如果外资用收购的形式与内资合作，就能够在短时间内将网点从单一城市布局到全国城市。

对于这些外资物流地产巨头来说，与国内物流地产企业合作为它们提供了试探中国市场的拐杖，一旦熟稔便变拐为腿，国内市场也能得到更深度的释放。

“不过，随着国内物流地产企业的实力逐渐增强，它们也不愿被外企控制。”苏智渊告诉记者，“所以大部分‘中外合资’还是中资占大股。”随着双方合作的深入，双方的合作方式正从项目层面逐步提升到战略层面和股权层面，而这一变化也伴随着双方的摩擦和阵痛也随之而来。“不同的天然属性导致内外资企业的思维逻辑不一致，这也是并购的风险所在。无论在项目选址认可度、建造标准，还是法务逻辑上，双方都大不一样。”上述普洛斯内部人士指出。

由于外资在资本运作、管理理念以及服务措施等方面拥有更成熟的体制，外资企业在进入中国市场时便瞄准更为高端的物流地产市场。相较之下，民营企业惯用的“灵活”模式反而会令双方的合作产生隔阂，拿地方式、管理体制、产品质量等方面都有可能成为双方合作中的“定时炸弹”。

直至现在，很多国内物流地产商仍然处在将工业物流用地做成写字楼、产业楼、商贸城，打政策擦边球这种物流地产初级阶段。“出现严重理念差异时，我们往往就会选择退出合作。”上述人士直言，此类冲突风险的存在值得警惕。