钢铁物流园实际上是随着钢铁和贸易形势的变化而发展起来的，一部分是由一些钢铁市场发展而来，一部分是源自大型钢铁生产企业因为仓库改造，变成市场和物流并存的状态。另外，现在出现了一种新形式，就是钢铁生产企业自建的钢铁物流园。钢铁企业建设钢铁物流园的主要原因有：钢铁流通量增加、产业布局的相对集中和需求的相对分散、运输条件的改善、城市化和工业化的发展、场地和销售地总是有一段空间距离。此外，还因为土地增值服务多，使得许多钢铁物流园的利润大大超过了钢材贸易。

　　业内人士指出，建设一个钢铁物流园不是简单地建几套房子、弄几套设备，它应该包含加工功能、运输配载功能、海关监管功能、商贸功能、生活服务功能、信息服务功能和电子教育教课等功能，而时下真正能够做到这些的钢铁物流园还为数不多。目前，钢铁物流园在发展中主要面临以下几个方面的问题：

　　首先，占地量大小和土地供应紧张的矛盾日益突出。一方面，对于钢铁物流园来说，只能建单层的库房，而单层库房的容积率是比较小的。因此，最初在建设物流园的时候，最关键的一点就是要求容积率要大。另一方面，国家出台了一系列严控土地的措施，增加了土地占用的成本。

　　其次，规划、建设合理性问题亟待解决。有的地方可能物流园规划10平方公里甚至是100平方公里，这个面积显然偏大；有的地区同时规划了好几家同类型的钢铁物流园，其规划设计的运转能力之和恐已超过现有的实际钢铁运输量，因此很多地区已开始显现出钢铁物流园过剩的现象。同时，许多物流园在建设时都追求大而全，即面积大、功能全，但是如果不能很好地将各项功能拧成一股绳，那么大而全不仅不能给物流园带来更强的盈利能力，而且会分散工作精力，无法形成核心竞争力。什么都想做，又什么都做不精，会导致可持续发展的能力不强。

　　再其次，传统盈利模式影响收入。物流园投资大，回收期也长，加上以仓储和运输为主的钢铁物流园盈利模式过于传统，在同业激烈竞争下，利润只有2.5%。有一些物流园为了追求利益，搞起了房地产，主要依靠土地升值和收取租金盈利，而物流园本身的增值服务较少。